dnes je 29.1.2020

Input:

Pronájem hmotného majetku

8.1.2020, , Zdroj: Verlag Dashöfer

7.1.11.1
Pronájem hmotného majetku

Ing. Ivan Macháček

Vymezení nájmu v občanském zákoníku

Právní řešení nájmu je obsaženo v § 2201 až § 2331 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník”). Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Pronajmout lze věc nemovitou (i část nemovité věci) a nezuživatelnou věc movitou. Nezbytnou náležitostí nájmu je jeho úplatnost; pokud by se jednalo o bezúplatné užívání, pak nejde o nájem, ale o výprosu. Souhlasí-li pronajímatel, může nájemce podle § 2215 odst. 1 občanského zákoníku zřídit třetí osobě k věci užívací právo (podnájem); pokud byla nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu.

V § 2235 až § 2301 občanského zákoníku jsou uvedena zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu. Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně. V návaznosti na § 2240 občanského zákoníku se k nájmu družstevního bytu vztahují § 741 až § 747 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů. Pokud si strany ujednají, že nájemce bytu dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být podle § 2254 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má přitom právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Nájem prostoru sloužícího k podnikání je řešen v § 2302 až § 2320 občanského zákoníku. Je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, jedná se o nájem prostoru nebo místnosti, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen. Nájemce nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy, pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci. Nájemce může nemovitou věc, kde se nalézá prostor sloužící podnikání, opatřit se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními; pronajímatel může souhlas odmítnout, má-li pro to vážný důvod. Požádal-li nájemce o udělení souhlasu v písemné formě a nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce, považuje se souhlas pronajímatele za daný. Nájemce může s předchozím souhlasem pronajímatele převést nájem v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti, jíž prostor slouží; souhlas pronajímatele i smlouva o převodu nájmu vyžadují písemnou formu.

Podnikatelský pronájem věcí movitých je předmětem § 2316 až § 2320 občanského zákoníku. Nájemní smlouvou se pronajímatel, který je podnikatelem a jehož podnikání spočívá v pronajímání věcí, zavazuje přenechat nájemci na určitou dobu užívání movité věci a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

Problematiku ubytování upravují § 2326 až § 2331 občanského zákoníku. Smlouvou o ubytování (o přechodném nájmu) se ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému přechodné ubytování na ujednanou dobu nebo na dobu vyplývající z účelu ubytování v zařízení k tomu určeném a objednatel se zavazuje zaplatit ubytovateli za ubytování a za služby spojené s ubytováním ve lhůtě stanovené ubytovacím řádem, popřípadě ve lhůtě obvyklé.

Údržba x oprava v najatém bytu

Z § 2207 odst. 1 občanského zákoníku vyplývá, že nájemce po dobu nájmu provádí běžnou údržbu, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce.

Výčet běžné údržby a drobných oprav, které má v bytě hradit nájemce, vymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.

Běžnou údržbou bytu se podle § 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g) nařízení vlády č. 308/2015 Sb., kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.

Za drobné opravy se podle § 3 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů.

Podle věcného vymezení se podle § 4 tohoto nařízení za drobné opravy považují:

  1. opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
  2. opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu,
  3. opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu,
  4. výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
  5. opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku,
  6. opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty,
  7. opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní,
  8. opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení,
  9. výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h).

Podle výše nákladů se podle § 5 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.

Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a § 5 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/mpodlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se podle § 6 tohoto nařízení nepovažují za drobné opravy. Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.

Pokud v bytě nebo na zařízení či vybavení vznikne vada, která nespadá pod běžnou údržbu a drobné opravy, nájemce je povinen oznámit problém pronajímateli; jestliže pronajímatel vadu v přiměřené době neodstraní, může vadu odstranit nájemce a následně po pronajímateli požadovat proplacení úhrady anebo slevu z nájemného.

Zdanění příjmů z nájmu u fyzické osoby

Fyzická osoba může dosažený příjem za nájem hmotného majetku (movitá věc, nemovitá věc) zdanit jako příjem ze samostatné činnosti podle § 7 ZDP, jako příjem z nájmu podle § 9 ZDP resp. jako ostatní příjem podle § 10 ZDP.

Zdanění příjmů podle § 7 ZDP

  1. Zdanění příjmů podle § 7 odst. 1 písm. b) ZDP, pokud jde o příjem z provozování volné živnosti na základě živnostenského oprávnění „Pronájem a půjčování věcí movitých”.
  2. Zdanění příjmů podle § 7 odst. 2 písm. b) ZDP, pokud jde o nájem majetku zařazeného v obchodním majetku – může jít o nájem jak movitých věcí, tak nemovitých věcí nebo bytů; podmínkou zdanění podle tohoto ustanovení zákona je, že se jedná o majetek zařazený v obchodním majetku poplatníka. Podle § 3 odst. 3 písm. ah) zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), není živností pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Pokud však pronajímatel poskytuje spolu s nájmem nemovitých věcí nebo bytů i další služby jako např. úklid, poskytování stravy, praní prádla, hlídání objektu apod., je živností poskytování těchto konkrétních služeb.
  3. Zdanění příjmů podle § 7 odst. 1 písm. b) ZDP, pokud poskytuje ubytovatel spolu s ubytováním další související služby, a toto ubytování je poskytováno soustavně, samostatně, vlastním jménem, na vlastní odpovědnost a za účelem zisku, jde o volnou živnost, vymezenou v příloze č. 4 živnostenského zákona pod č. 55 – Ubytovací služby.

Příjem z nájmu nemovitých věcí nebo bytů může být u pronajímatele – fyzické osoby zdaňován buď podle § 7 odst. 2 písm. b) ZDP nebo podle § 9 ZDP. Tento příjem nemůže být nikdy zdaněn podle § 10 ZDP jako tzv. ostatní příjem, i kdyby šlo pouze o příležitostný nájem nemovitého majetku. Při posouzení otázky, zda budou příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů zdaněny podle § 7 nebo § 9 ZDP, je nutno vycházet ze skutečnosti, zda je najímaný nemovitý majetek využíván poplatníkem k podnikatelské činnosti a je zařazen do jeho obchodního majetku, anebo zda jde o najímaný nemovitý majetek, který není poplatníkem využíván k podnikatelské činnosti a není zařazen do jeho obchodního majetku.

Pokud je pronajímána nemovitá věc, kterou mají manželé ve společném jmění, příjmy z pronájmu se zdaňují jen u jednoho z manželů, a to i v případě, že příjmy plynou současně z více pronajatých nemovitých věci ř. bytová jednotka, rodinný dům, chata, samostatná garáž, pozemek). U pronájmu nemovitých věcí ve spoluvlastnictví uplatňuje každý ze spoluvlastníků příjmy a výdaje v poměrné výši odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu.

Příklad – Nájem místností v soukromém domě

Praktický lékař má vložen rodinný dům, ve kterém má zřízenu soukromou ordinaci s čekárnou, v obchodním majetku, přičemž dvě místnosti v domě pronajal stomatologovi, který si zde zřídil soukromou zubní ordinaci. Lékař vede daňovou evidenci.

Příjem z nájmu části objektu zařazeného do obchodního majetku poplatníka je součástí dílčího základu daně podle § 7 ZDP a rozdíl příjmů a výdajů z tohoto nájmu ovlivní výši vyměřovacího základu pro odvod pojistného na sociální a zdravotní pojištění.

Zdanění příjmů podle § 9 ZDP

Podle § 9 odst. 1 písm. a) ZDP se jedná se o příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů a podle § 9 odst. 1 písm. b) ZDP se jedná o příjmy z nájmu movitých věcí (kromě příležitostného nájmu movitých věcí) nezahrnutých do obchodního majetku. V pokynu GFŘ č. D-22 se uvádí, že příjmy z nájmu zdaňované podle § 9 ZDP se rozumějí i příjmy plynoucí poplatníkovi v případě, kdy najímá nemovité věci (jejich části) nebo byty (jejich části) anebo movité věci, které má sám v nájmu či podnájmu, kromě příjmů z příležitostného nájmu věci movité podle § 10 odst. 1 písm. a) ZDP a kromě příjmů podle § 7 ZDP.

Z definice obchodního majetku uvedené v § 4 odst. 4 ZDP vyplývá, že obchodní majetek neexistuje u poplatníka daně z příjmů z nájmu podle § 9 ZDP, protože tento poplatník nevede daňovou evidenci, ale ve smyslu § 9 odst. 6 ZDP poplatník, který má příjmy z nájmu a uplatňuje u těchto příjmů skutečné výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení, vede záznamy o příjmech a výdajích v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, evidenci o pohledávkách a dluzích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení nájmu, a mzdové listy, pokud vyplácí mzdy.

Pokud poplatník započal s tvorbou rezervy na opravu najímaného hmotného majetku v době, kdy byl tento hmotný majetek zahrnut v obchodním majetku, a příjmy z nájmu poplatník zdaňoval podle § 7 ZDP, může v tvorbě rezervy pokračovat i po jeho vyřazení z obchodního majetku, kdy bude příjmy z nájmu zdaňovat v rámci § 9 ZDP.

Fyzická osoba s příjmy z nájmu nemusí vést účetnictví podle ZoÚ. Pokud se však poplatník s příjmy z nájmu zdaňovanými podle § 9 ZDP rozhodne vést účetnictví, přestože k tomu není podle účetních předpisů povinen, pak postupuje podle těchto účetních předpisů, bude-li takto postupovat po celé zdaňovací období. Přitom se podle § 9 odst. 6 ZDP movitý i nemovitý majetek, o kterém je účtováno, nepovažuje za obchodní majetek ve smyslu daně z příjmů fyzických osob.

Příklad – Nájem místností v soukromém domě a ukončení podnikání

Praktický lékař má vložen rodinný dům, ve kterém má zřízenu soukromou ordinaci s čekárnou, v obchodním majetku, přičemž dvě místnosti v domě pronajal stomatologovi, který si zde zřídil soukromou zubní ordinaci. Lékař vede daňovou evidenci. Od 1. 1. 2020 odchází lékař do starobního důchodu a ukončil výkon soukromé lékařské praxe. Část nemovité věci však bude i nadále pronajímat. Ke dni ukončení vlastního podnikání eviduje lékař neuhrazené nájemné za nájem nemovité věci za IV. čtvrtletí 2019 ve výši 12 000 Kč.

Vzhledem k tomu, že u nájmu nemovité věci se jedná o nájem majetku zahrnutého v obchodním majetku, je příjem po dobu trvání činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, zdaňován podle § 7 odst. 2 písm. b) ZDP. Při ukončení podnikání však dochází k vyřazení majetku z obchodního majetku a následný nájem je daňově řešen podle § 9 ZDP jako nájem majetku nezahrnutého v obchodním majetku. Ve smyslu bodu 2 pokynu GFŘ č. D-22 k § 23 odst. 8 ZDP se neupraví základ daně při ukončení podnikání o pohledávky vztahující se k najímanému majetku. Dodatečná úhrada nájemného za rok 2019 se promítne jako příjem zdaňovaný podle § 9 ZDP ve zdaňovacím období, kdy dojde k úhradě.

Příklad – Nájem chaty příteli

Občan pronajal v roce 2020 svému příteli s rodinou chatu v Krkonoších na jejich zimní dovolenou. Za nájem obdržel jednorázový příjem 4 000 Kč. Občan pobírá starobní důchod ve výši 18 900 Kč měsíčně a jiné příjmy nemá.

Jednorázový příležitostný nájem nemovité věci podléhá zdanění podle § 9 ZDP. Vzhledem k tomu, že se však jedná o zdanitelný příjem nepřevyšující částku 15 000 Kč a jiný zdanitelný příjem občan nemá (starobní důchod je od daně z příjmů osvobozen), pak poplatník ve smyslu § 38g odst. 1 ZDP nemusí podávat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob a příjem z nájmu zůstane nezdaněn.

Příklad – Nájem v rámci SJM

Manželé najímají byty v činžovním domě, který je součástí jejich společného jmění. Současně manžel najímá zděděný rodinný domek.

Příjmy z nájmu bytů plynoucí manželům ze společného vlastnictví manželů se zdaňují podle § 9 ZDP jako příjmy z nájmu jen u jednoho z manželů. V žádném případě tyto příjmy nelze ke zdanění rozdělit na oba manžele. Příjem z nájmu bytů bude tedy zdaněn buď u manžela nebo u manželky jako příjem podle § 9 ZDP, a to podle rozhodnutí manželů. Příjem z nájmu zděděného rodinného domku však bude zdaněn výlučně u manžela jako příjem podle § 9 ZDP, protože rodinný domek není předmětem společného jmění manželů.

Zdanění příjmů podle § 10 odst. 1 písm. a) ZDP

Půjde o zdanění příležitostného nájmu movitých věcí nezahrnutých v obchodním majetku. Základem daně (dílčím základem daně) je příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. Jsou-li výdaje vyšší než příjem, k rozdílu se nepřihlíží. Při zdanění nájmu movitých věcí podle § 10 ZDP nemůže vzniknout daňová ztráta.

Pokud úhrn příjmů z nájmu podle § 10 odst. 1 písm. a) ZDP (příjem z příležitostného nájmu movitých věcí) u poplatníka nepřesáhne ve zdaňovacím období 30 000 Kč, je tento příjem osvobozen od daně. Příjmy z příležitostného nájmu movitých věcí plynoucí manželům ze společného jmění manželů se zdaňují u jednoho z nich.

Příklad – Různé druhy nájmu

Fyzická osoba má v roce 2020 příjmy z následujících nájmů:

příjem z nájmu přívěsu k motorovému vozidlu, který provádí na základě živnostenského oprávnění k volné živnosti „Pronájem a půjčování věcí movitých” – částka